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三梦山景区开发整体思路

 

三梦山景区规划区范国为我县岔头镇瓦房台行政村的局部区域,涵盖了店子、杨树沟、柏树湾、安子沟、瀑水、石片共6个自然村,规划面积约8.32平方公里,6个自然村约100户300余人,户数和人口分别占瓦房台行政村总户数和总人口的30%,6村的村址占地面积290余亩,各类集体建设用地160余亩,两项均占瓦房台村占地面积和集体建设用地面积的40%。

本项目的区位和交通优势明显,自然资源丰富,环境优美,其独特的山水风光、村落风情、农业产业、红色文化和刘秀历史传说等等,能够满足人们对旅游、度假、体闲、康养、研学、娱乐等文化旅游产品的需求。但是相比周边已建成的旅游景区,还存在着总规划范围内的各景点较为分散,独立性强而连贯性差,整体运营管理缺少优势。 因此,在总体定位和旅游产品设计上我们力求突出景区特色、产业特色、功能特色和运营机制特色,在做好生态保护的前提下,做到与五岳寨景区、漫山花溪谷景区、平山腾龙山景区和阜平城南庄镇晋察冀边区革命纪念馆等周边景区差异化发展,按照“生态保护、旅游带动、多业并举、联合开发、三区同建“的原则,实施区域性整体开发,以实现“村美、民富、业兴”的发展目标。

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一、 项目总体定

本项目周边的旅游景区项目都是传统的开发模式和运营模式,通过游览景区实现门票收入,通过宾馆吃住和游乐设施强化景区收入。随着我国乡村旅游业飞速发展,门票经济逐步弱化,旅游地产受到严格控制,复制传统模式只有死路一条,本项目必须从留住顾客入手,开发商、村委、村民发挥各自优势,融合创新,合作共赢,联手打造体现自身优势的特殊品牌。

 

 

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由此得出项目定位: 中医药康养旅居综合体。在传统的旅游景区开发上融合五大元素,或者说将传统旅游向五个方面拓展延伸。

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①旅游+康养。利用我们特殊的森林资源优势、特殊的高负氧离子空气优势、容易打造形成的中草药和药食同源作物种植优势、特色农作物健康产品生态种植优势、山水运动康体优势及养生文化优势等等优势,将整个规划区建造成由乐养、文养、信养、休养、疗养、护养、医养和宁养八大康养体系构成的中医药康体养生基地。

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②旅游+生态。它包括自然生态资源引领和生态农业产业开发及运用。

一是依托项目地森林资源和山水形态资源禀赋,将森林、山水功能多样性挖掘出来,通过森林浴、森林食疗、古道漫步、山地竞速、登山攀岩等山水、森林康养体验,将赏景性山水、森林旅游向山水、森林康养方式转变,将自然、森林、人文、历史和文化等相结合打造以山水、森林优势资源为主题引领特色生态康养旅居。

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二是在现有的农业产业基础上打造我国中医农业示范基地。中医农业是中医原理、技术方法应用于农业,是以生态农业为基础的高效农业,让人类回归自然,实现现代农业“优质、高产、高效”的创新型农业生产体系和生产模式,目前已开始在全国和全世界大力推行,在项目区现有农业种植养殖基础上,通过升级改造,建设高品质山地中医农业标准生产示范基地、育种组培室、高效设施标准化蔬菜种植基地、设施蔬菜新品种引种示范基地、共享农业观光园、光伏设施大棚、现代温室技术展示大棚、联栋温室花卉房和露地蔬菜基地等。构建质量安全全程追溯系统,发展冷链仓储和洁净菜加工包装,开拓社区支持、产地直销、配送营销等新型销售业态。利用现有园区山坡地资源,通过规模种植、林下套种、山林半野生播种等形式大力发展中草药和药食同源农作物的种植;改良现有林果,增加特色林果品种和具有药用价值或观赏价值的经济树种,丰富园区景观效果。在环保许可范围内适当建设家禽及各类珍稀动物养殖,其中 50%以上养殖区规划在种植区内,养殖区与林木种植区共享,采用生态循环模式,建立林下养殖场, 利用特殊地形环境建设小型动物养殖场,供游人观赏、品尝及采购。应用中医原理中医技术种植一定数量传统粮食作物,为周边山区农业作示范,为农产品加工区提供原料来源。

③旅游+文化。本项目区有着丰厚的历史文化和当代文化传承。是王莽追赶刘秀避难和毛泽东、党中央进军西柏坡途经地,也是我省学大寨模范区。如今的瓦房台人民一直保持着当年那科“艰苦奋斗、自力更生、不等不靠、认真实干”的优良传统。项目区的长寿寺也在建设之中,将历史文化、农耕文化和优良传统与景区旅游相融合,在爱国教育、研学、农事体验、国学、惮修、养生等多方面拓宽旅游效果,吸引游客实现旅居目的。

 

  ④旅游+乡村。借助“三区同建”政策,建设瓦房台新型社区,将新型社区做为旅游景区建设的一部分,将旅游康养、旅居、居家养老等功能大限度的分解到新民居,由村民来实施,刑成上规模、有特色的新民居旅居产品,家家开宾馆、家家做民宿、家家都是养老院,人人都是服务员,通过旅居带动农民致富,带动整个景区效益提升。新民居的开发建设,是在政府支持下开发商与村委、农户的多方合作,农户除正常的拆迁安置补偿之外,多出的地产产品(经营性住宅部分)其所有权为投资商,经营权属农户。

瓦房台行政村约300户1000人,建设用地约400ⅸ,拆迁安置补偿面积约40000平方米,新型社区按容积率2.0倍计算,可建设联排别墅、花园洋房、商业产业设施、一生活配套设施及旅游景区设施42万平方米。90%的资产所有权归开发商所有,保证了投资商足够的盈利空间。

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⑤旅游+其它产业。除上述的旅游、农业产业以外,瓦房台村还有石材加工等多种形态的产业,结合当地经济脉膊,开发多种高效产业实体经济,可以为区域农民和投资商带来更多更持久的丰厚盈利。

 

乡村旅居综合体是以农民参与和受益为核心,以农民合作社为主要载体,以农业生产为基础多种资源综合利用,深化改革进行综合开发的乡村发展平台,将乡村的在地资源与企业的科技、金融资源结合起来的一种组织方式。

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  开发运营的参与主体包括 ①农民。农民是综合体的核心,也是综合体的主要参与者与受益者,农民必然是主体之一。②政府。乡村旅居综合体本身有政府政策引导,又是给农民带来收益,缩小城乡差距的手段,政府在其中必然要扮演一定的角色。③开发企业。开发企业是综合体区别传统乡村的重要组成部分,其资金、技术优势也是旅居综合体发展的关键因素,开发企业依据村资源及投资模式、投资强度等因素进行协议,在平台中占据不同的比重。④村集体。我国的土地制度决定了村集体是乡村土地的所有者,乡村旅居综合体的开展和农民利益的保障都有赖于村集体的参与,因此也需要视为主体之一。

 

  四方主体在开发运营过程中分别起到不同的作用,获取不同的收益。最终达成多方合作、互利共赢的目标,实现乡村旅居综合体科学健康发展。乡村旅游度假综合体有赖于多方主体的共同参与,深入了解每个主体的利益诉求,及其可以发挥的作用,才能构建一个合理的组织架构。

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